전,월세 계약서 꼼꼼히 알아보기

2021년 새롭게 추가된 주택임대차보호법에 기반하여 전월세 계약서 쓸때 주의해야 할 사항들

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1. 임대인과 임차인 이름

임대인(이름 또는 법인명 기재)과 임차인(이름 또는 법인명 기재)은 아래와 같이 임대차 계약을 체결한다

임대인의 이름이 등기사항전부증명서와 건축물 대장 당의 이름과 일치하는지 확인
주민등록증 진위 여부 확인하기 ARS) 1382 정부 24 홈페이지 주민등록증 진위 확인

2. 임차주택의 표시

등기 X, 건축물 대장과 토지대장 내용 기준으로 기재
- 건축물 대장과 기록사항이 다른 경우 경매가 진행되었을 때 보증금을 보장받지 못할 수 있다.

3. 미납 국세 및 선순위 확정일자

미납 국세 있는 지 확인 (있다면 언제까지 납부 관련 사항을 기재) -> 경매
선순위 확정일자 : 먼저 입주한 세입자가 있는 경우 세입자들의 보증금 액수와 확정일자 부여 여부를 집주인에게 확인하고 기재
- 근저당권 + 채권최고액과 선순위 입차인의 모든 보증금 + 자신의 보증금 > 주택가격의 80% ?? 계약하지 말자

4. 입주 전 수리

제4조(임차주택의 사용·관리·수선)
① 임차인은 임대인의 동의 없이 임차주택의 구조변경 및 전대나 임차권 양도를 할 수 없으며, 임대차 목적인 주거 이외의 용도로 사용할 수 없다.

동의 없이 이루어지는 경우 계약 해지 사유가 될 수 있다. ② 임대인은 계약 존속 중 임차주택을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하여야 하고, 임차인은 임대인이 임차 주택의 보존에 필요한 행위를 하는 때 이를 거절하지 못한다.
③ 임대인과 임차인은 계약 존속 중에 발생하는 임차주택의 수리 및 비용부담에 관하여 다음과 같이 합의한다. 다만, 합의되지 아니한 기타 수선비용에 관한 부담은 민법, 판례 기타 관습에 따른다.
④ 임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비용을 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다.

임대인부담 ( 예컨대, 난방, 상․하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후·불량으로 인한 수선은 민법 제623조, 판례상 임대인이 부담하는 것으로 해석됨 )
임차인부담 ( 예컨대, 임차인의 고의․과실에 기한 파손, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체 비용은 민법 제623조, 임차인이 부담하는 것으로 해석됨 )
수리 약속 기재, 약속한 날까지 수리가 되지 않으면 임대 보증금에서 수리비를 제하고 준다든지의 약정 내용 기재, 없으면 분쟁사유가 되기 쉽다

5. 계약의 해제

제5조(계약의 해제) 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지급하기 전까지, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.

6. 채무 불이행과 손해배상

제6조(채무불이행과 손해배상) 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있으며, 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 다만, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우의 계약해제는 최고를 요하지 아니한다.

손해배상에 대한 별도의 약정이 없는 한 계약금 상당액을 손해배상금(위약금) 본다. (필요한 경우 특약에 기재)

7. 계약의 해지

제7조(계약의 해지)
① 임차인은 본인의 과실 없이 임차주택의 일부가 멸실 기타 사유로 인하여 임대차의 목적대로 사용할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있다.
② 임대인은 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나, 제4조 제1항을 위반한 경우 계약을 해지할 수 있다

8. 갱신 요구와 거절

제8조(갱신요구와 거절)
① 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있다. 다만, 임대인은 자신 또는 그 직계존속·직계비속의 실거주 등 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호의 사유가 있는 경우에 한하여 계약갱신의 요구를 거절할 수 있다. ※별지2) 계약갱신 거절통지서 양식 사용 가능

참고 : 거절 사유 (제6조의3 제1항)
1. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
2. 철거 및 재건축
3. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

② 임대인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따른 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
③ 제2항에 따른 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 의한다.

계약 갱신 요구 기간 : 임대차 기간 끝나기 전 6개월 ~ 2개월 전

주택임대차보호법 제6조의1 제1항

     임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  <개정 2020. 6. 9.>
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임대차의 존속기간은 2년 (묵시적 갱신)
- 묵시적 갱신 이후 해지? (제6조의2)
  - 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
  - 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
- 갱신
  - 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020.7.31>
  - 보증금의 20분의 1 (5%) 의 금액 초과 X
손해배상액
1. 월세 3개월 분
2. (새로 월세 받은 금액 - 원래 월세) * 2년에 해당하는 금액
3. 갱신 거절로 인한 임차인 손해액

9. 계약의 종료

제9조(계약의 종료) 임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다. 다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구의무에 포함되지 아니한다.

10. 기타

제10조(비용의 정산)
① 임차인은 계약종료 시 공과금과 관리비를 정산하여야 한다.
② 임차인은 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금을 임대인(소유자인 경우)에게 반환 청구할 수 있다. 다만, 관리사무소 등 관리주체가 장기수선충당금을 정산하는 경우에는 그 관리주체에게 청구할 수 있다.

아파트인 경우, 집주인에게 장기수선충당금 반환 신청하기!

제11조(분쟁의 해결) 임대인과 임차인은 본 임대차계약과 관련한 분쟁이 발생하는 경우, 당사자 간의 협의 또는 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 통해 호혜적으로 해결하기 위해 노력한다.

제12조(중개보수 등) 중개보수는 거래 가액의 % 인 원(□ 부가가치세 포함 □ 불포함)으로 임대인과 임차인이 각각 부담한다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간 의 거래행위가 무효‧취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
제13조(중개대상물확인․설명서 교부) 개업공인중개사는 중개대상물 확인․설명서를 작성하고 업무보증관계증서 (공제증서등) 사본을 첨부하여 년 월 일 임대인과 임차인에게 각각 교부한다.

11. 특약사항

주차장, 옥탑방 등 부대 시설을 사용하려는 경우 문제가 없는 지 꼭 기록으로 받아둘 것
도배장판을 세입자가 해야 한다는 불리한 내용이 없는 지 살필 것
계약 만료 시 중개보수는 임차인이 부담할 필요 없음 (부담한다는 내용을 특약으로 넣지는 않았는지 살필 것)
[제4항 입주 전 수리] 관련 사항, 예를 들어 싱크대와 노후화된 보일러는 임차인이 입주하기 전까지 새것으로 교체해야한다. 등 내용을 받아둘 것
주택 인도 전까지 발생할 수 있는 권리(근저당, 가압류, 가처분 등)가 발생하는 경우, 제 6항에 의해 임차인은 계약을 해지하고 손해배상 청구할 수 있음을 기록
공과금은 잔금 지불 전까지 해결
장기수선충당금은 퇴거시에 임대인이 임차인에게 반환한다 (제 10항)
다가구 주택 인 경우 꼭 확인할 것!
- 위 주택에는 임차할 부분 3층을 제외하고 현재 임차인은 3명이며 임차 보증금은 합계 3억(지층 보증금 3천, 1층 4천 등등) 선순위 임차권이 있는 상태에서 계약을 한다, 이 내용이 다를 때는 임차이는 제 6항에 의해 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다.
- 선순위 확정일자 여부 기재

FAQ

1년만 계약한 경우?
1년 후에 1년 더 연장해서 거주 가능

주택임대차보호법 제4조 1(임대차기간 등)

     기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
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전세금 증액 계약서
- 새로운 계약서 작성 X !!
- “변경” 계약서 작성
  - 특약에 기재
    
    위 계약은 2015년 ~ 전세보증금 2억(임대 기간…)으로 작성된 종전계약이 만료로 임차인이 계약갱신을 요청하고 임대인이 전세보증금 000만원을 증액하는 조건으로 갱신을 하고자해서 당사자가 ** 만원으로 계약서를 다시 작성하기 위한 계약이다
  - 기존 계약서 금액을 지우면 안된다.
  - 기존 보증금에 전세권설정등기를 한 이후 추가로 보증금을 올려 준 경우 : 기존 보증금을 낸 이후 집에 근저당권 같은 권리가 설정되어 있지 않다면 증액된 금액만큼 변경등기(전세금증액등기)를 하면 된다. 만약 다른 권리가 설정되어 있다면 올려준 보증금만큼 추가로 전세권 설정등기를 해야합니다.
  - 확정일자를 새롭게 받는다는 것? 처음 보증금은 예전 확정일자 기준으로 보호받고, 새로 올려준 보증금은 새로 받은 확정일자 기준으로 보호 받게 된다.
계약금을 건낸 후 24시간 이내에 해제하면 계약금을 다시 받을 수 있다?
- No. 도장 찍으면 끝, 하지만 이러한 내용이 특약으로 있는 경우에는 가능
아파트를 매수한 후 누수가 발생한 경우 매도인에게 계약 해제 및 손해배상 청구가 가능한가?
- 하자가 있는 경우, 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약 해제 가능. 단 매수인이 하자를 알았거나 알 수 있었을 때는 책임이 없다. (건물 사는 시점에 고지 받은 경우)
- 누수 수리 비용이 50만원 소요된 경우에는 하자로 인해 목적을 달성할 수 없을 정도는 아니므로 손해배상 청구만 가능, 하자의 존재를 안 날 부터 6개월 이내에 청구 가능
- 특약으로 6개월 이상 연장 가능, 또는 별도의 하자담보책임을 기록해두는 것이 좋다.